Управление домами

Большинство москвичей стали собственниками своих квартир — либо приватизировали их, либо купили. Однако закон дает право не ограничивать свои владения квадратными метрами: в соответствии с Жилищным кодексом РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом.
На территории города Москвы в большинстве случаев земельные участки под многоквартирными домами не сформированы и не поставлены на государственный кадастровый учет. К настоящему времени поставлено на кадастровый учет 337 земельных участков, из них на 11 участков зарегистрировано право общей долевой собственности.
В случае, если участок уже сформирован, т.е. определены и утверждены его границы и поставлен на кадастровый учет, представитель собственников вправе обратиться в федеральные органы исполнительной власти для оформления права собственности на землю. Вначале необходимо заказать и получить в Управлении Роснедвижимости по городу Москве кадастровый паспорт земельного участка, а затем обратиться в Управление Росрегистрации по городу Москве для регистрации права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома на земельный участок.
Если участок не сформирован и не поставлен на кадастровый учет, лицо, уполномоченное общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, обращается в Комиссию по обеспечению реализации решений общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах при префектуре соответствующего административного округа города Москвы для получения заключения о соответствии решения о формировании земельного участка, принятого общим собранием собственников помещений многоквартирного дома, требованиям законодательства. Заключение выдается в виде выписки из протокола Комиссии (порядок получения выписки в режиме «одного окна» определен постановлением Правительства Москвы от 29 апреля 2008 года №333-ПП).
Получив заключение Комиссии, заявитель обращается с заявление о формировании земельного участка в Департамент земельных ресурсов города Москвы или в его территориальные органы (форма заявления приведена в приложении к постановлению Правительства Москвы от 3 июля 2007 года №569-ПП).
К заявлению о формировании земельного участка заявителем прикладываются (постановление Правительства Москвы от 27 июня 2006 года №431-ПП «О передаче земельных участков на территории города Москвы в частную собственность»):

- документ, удостоверяющий личность уполномоченного общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме представителя;
- решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка;
- выписка из протокола Комиссии по обеспечению реализации решений общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах.

Кроме того, согласно постановлению Правительства Москвы от 3 июля 2007 года №569-ПП, к такому заявлению должны быть приложены:

1. Схема распределения долей собственников помещений в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
2. Копии уведомлений о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка в форме заочного голосования.
3. Лист регистрации вручения уведомлений о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка в форме заочного голосования.
4. Письменные решения собственников помещений при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка в форме заочного голосования решения.
5. Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка в форме заочного голосования.
6. Доверенность представителей собственников.
7. Документы, удостоверяющие личность заявителя.

После формирования земельного участка осуществляется его кадастровый учет.
С приобретением права собственности на земельный участок у собственников помещений в многоквартирном доме возникает обязательство по дополнительной плате — земельного налога (глава 31 НК РФ). Размер земельного налога — от нескольких сотен до нескольких тысяч рублей в год для каждого собственника помещений в многоквартирном доме — зависит от размера доли в общей долевой собственности на общее имущество и от размера и местоположения участка.
Вопрос использования и распоряжения земельным участком после его оформления в собственность требует более подробного разъяснения.
В последнее время появились некие организации и коммерческие фирмы, активно пропагандирующие срочное оформление в собственность земельных участков под многоквартирными жилыми домами (при этом отдельные фирмы предлагают свои платные посреднические услуги).
В качестве главных аргументов необходимости срочного оформления права собственности на землю выдвигаются следующие. Первый — возможность собственников земли застроить свой земельный участок «нужными и полезными для жителей объектами». По этому поводу необходимо отметить, что с приобретением права собственности на землю каких-либо специальных самостоятельных прав на застройку территории, в том числе на ее ограждение, у собственников не появляется. В соответствии с действующим федеральным и городским законодательством любая градостроительная деятельность на территории возможна исключительно в рамках разрешенного использования, установленного городскими нормативными правовыми актами. Если собственники многоквартирного дома захотят построить на своем участке какой-либо объект, то теоретически строительство будет возможно, но только в том случае, если размещение такого объекта предусмотрено утвержденными документами территориального планирования и соответствует градостроительным регламентам. Но при этом надо понимать, что участок, предназначенный по проекту планировки квартала для строительства капитального объекта, например, гаража, никак не может быть включен в территорию, предназначенную для эксплуатации дома.
Второй аргумент, который выдвигают агитаторы срочного оформления права собственности на землю — это лишение инвесторов возможности «захвата и застройки придомовой территории». По этому вопросу два замечания. Во-первых, как было отмечено, на придомовой территории, сформированной и предназначенной для эксплуатации многоквартирного дома, строительство нового капитального объекта невозможно, так как при формировании участка исключается территория, предназначенная для строительства капитального объекта. Что касается возможности строительства новых объектов внутри квартала вне территорий домовладений, то Правительством Москвы в целях обеспечения благоприятных условий проживания горожан приняты специальные меры, направленные на ограничение капитального строительства на застроенных территориях. Создана Межведомственная комиссия по оценке соответствия размещения объекта капитального строительства на территории города Москвы техническим, градостроительным и иным регламентам.
В результате рассмотрения ранее принятых решений строительство некоторых объектов запрещено. Решения о размещении отдельных объектов на застроенных территориях принимаются только при наличии документации, прошедшей публичные слушания.

ВНИМАНИЮ НАНИМАТЕЛЕЙ,

проживающих в неприватизированных жилых помещениях, предоставленных до 1999 г. по ордерам или на основании актов органов исполнительной власти города Москвы

В связи с изменением жилищного и гражданского законодательства, право пользования неприватизированным жилым помещением: квартирой или комнатой (комнатами) в коммунальной квартире должно быть оформлено договорами социального найма, которые следует заключить до 1 декабря 2010г.
Предъявление договора социального найма или нотариально заверенной его копии является обязательным условием для нанимателей:

1. При подаче заявления о предоставлении субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг.
2. При постановке на учет нуждающихся в жилых помещениях.
3. При вселении в жилое помещение новых членов семьи или иных изменений состава проживающих.

Кроме того, заключение договора социального найма также необходимо для:

1. Правильного начисления платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
2. Для защиты прав нанимателей и членов их семей.
3. Для реализации Вашего права на приватизацию жилого помещения.
4. Для обмена занимаемых жилых помещений.
5. Для заключения договоров поднайма жилых помещений.
6. Для производства переустройства и перепланировки жилого помещения.

Для заключения договора социального найма жилого помещения, нанимателю следует обратиться в Центр обслуживания населения и организаций по принципу «одного окна» Зеленоградского административного округа по адресу: Зеленоград, корп. 606А (для жителей внутригородского муниципального образования Савелки), и Зеленоград, корп. 406 (для жителей внутригородского муниципального образования Матушкино).
Телефон информационно-справочной службы Центра-530-51-01.

При себе иметь документы:

1. Документы, удостоверяющие личность каждого члена семьи (паспорт и свидетельства о рождении на лица, не достигших 14 лет).
2. Документы о заключении (либо расторжении) брака, если указанные в них лица подлежат включению в договор, справки, подтверждающие родственные отношения, если указанные лица подлежат включению в договор.
3. Ранее заключенный Договор социального найма и дополнительное соглашение к нему.

Правительство Москвы постановлением № 299-ПП от 15.04.2008г. определило меры по развитию страхования гражданской ответственности управляющих и подрядных организаций за причинение вреда помещениям и объектам общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах.

В течение 2006-2007гг. в Москве в рамках формируемой комплексной системы страхования в жилищной сфере города проводился эксперимент по данному виду страхования. Правительство Москвы считает целесообразным распространить опыт страхования гражданской ответственности подрядных организаций на управляющие многоквартирными домами организации различных форм собственности.

Департаменту жилищной политики и жилищного фонда города, “Городскому центру жилищного страхования” поручено осуществлять в 2008-2009гг. функции по координации, мониторингу и методической поддержке деятельности страховых организаций по страхованию гражданской ответственности управляющих и подрядных организаций за причинение вреда при выполнении работ и оказании услуг по содержанию и ремонту жилых и нежилых помещений и объектов общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах в целях развития данного вида страхования с учетом наработанной практики.

Организациям, управляющим многоквартирными домами, рекомендовано заключать договоры страхования гражданской ответственности за причинение вреда в ходе или вследствие оказания услуг и выполнения работ данными организациями в находящихся в управлении домах без привлечения подрядных организаций.

Подрядным организациям, привлекаемым по договору для оказания услуг или выполнения работ, будет выставляться требование о страховании их гражданской ответственности.
Префектурам административных округов города Москвы поручено обеспечить внесение в проект договора управления многоквартирным домом, входящий в состав конкурсной документации для проведения открытых конкурсов по отбору управляющих организаций, в качестве одного из условий заключение управляющей организацией - победителем конкурса договора страхования гражданской ответственности.

Постановлением Правительства Москвы № 333-ПП от 29.04.2008г. "Об утверждении Регламента подготовки и выдачи префектурой административного округа города Москвы выписки из протокола заседания Комиссии по обеспечению реализации решений общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в режиме "одного окна" урегулирована процедура подготовки и выдачи префектурой административного округа г.Москвы выписки из протокола заседания Комиссии по обеспечению реализации решений общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в режиме "одного окна".

Выписка из протокола заседания Комиссии выдаётся гражданам на безвозмездной основе. Срок выдачи выписки составляет не более 30 рабочих дней.
Для получения документа уполномоченным лицом в службу "одного окна" подается заявление о рассмотрении документов для принятия общим собранием собственников решения о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, на заседании Комиссии и выдаче выписки из протокола о соответствии (не соответствии) их законодательству. Заявление подается в службу "одного окна" префектуры административного округа, на территории которой расположен многоквартирный дом. К заявлению прилагается дополнительная информация о распределении долей в многоквартирном доме, о проведении общего собрания собственников помещений и др. На основании полученной информации Комиссия готовит протокол заседания, а также выписку из протокола.

Сотрудники службы "одного окна" после получения выписки извещают заявителей о готовности документа к выдаче по телефону и по электронной почте (при наличии её у заявителей). Выдача выписки производится уполномоченному лицу при наличии документа, удостоверяющего личность.

«О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам»

Министерство регионального развития Российской Федерации в соответствии с пунктом 6 постановления Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 г. № 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам» в связи с многочисленными обращениями потребителей и исполнителей коммунальных услуг дает разъяснения по применению пункта 3 и подпунктов «а» - «г» пункта 49 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам.

В соответствии с пунктом 3 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 г. № 307 (далее - Правила), исполнителем коммунальных услуг является юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, предоставляющие коммунальные услуги, производящие или приобретающие коммунальные ресурсы и отвечающие за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги.

На основании пунктов 3 и 49 Правил в зависимости от выбранного в порядке, предусмотренном статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, способа управления многоквартирным домом исполнителем могут быть:

управляющая организация, в обязанности которой входит предоставление всех коммунальных услуг в зависимости от имеющейся степени благоустройства многоквартирного дома;

товарищество собственников жилья (жилищно-строительный, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив), в обязанности которого входит предоставление всех коммунальных услуг в зависимости от имеющейся степени благоустройства многоквартирного дома;

иная организация, производящая или приобретающая коммунальные ресурсы (в том числе, ресурсоснабжающая организация) - только при непосредственном управлении собственниками помещений в многоквартирном доме или при предоставлении коммунальных услуг собственникам жилых домов.

Согласно пунктам 3 и 49 Правил, в случаях, когда управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, товариществом собственников жилья (жилищно-строительным, жилищным или иным специализированным потребительским кооперативом),

ресурсоснабжающая организация не_может быть исполнителем_коммунальных услуг.

В соответствии с пунктом 3 и подпунктами «а» - «г» пункта 49 Правил обязательным признаком статуса исполнителя коммунальных услуг является ответственность одного лица и за подачу в жилое помещение коммунальных ресурсов, и одновременно за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги.

Согласно подпункту «г» пункта 49 Правил исполнитель коммунальных услуг обязан обслуживать внутридомовые инженерные системы, с использованием которых предоставляются коммунальные услуги потребителю, как самостоятельно, так и с привлечением других лиц на основании возмездного договора.